会计案例投资性房地产

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允价值模式计量的，不对投资性 房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产 负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与原账面价值 之间的差额计入当期损益。 (3)企业对投资性房地产的计量模式一经确 定，不得随意变更。成本模式转为公允模 式的，应当作为会计政策变更，按照《企 业会计准则第28号——会计政策会计估计 变更和差错更正》处理。 (4)已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产的确认和初始计量(1)投资性房地产的概念 投资性房地产：是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有 之而持有的房地产。 (2)投资性房地产的内容 1.已出租的土地使用权。是指企业通过出让和转让方式取得并以 经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于但尚未出租的 土地使用权，不属于此类。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得、准备增 值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地， 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.出租的建筑物。是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建 筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助 服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人 提供保

安、维修等服务，应当将建筑物确认为投资性房地产。

投资性房地产的确认和初始计量(3)不属于投资性房地产的内容 1.自用房地产，即企业为生产商品、提供劳务或者 经营管理而持有的房地产。 2.作为存货的房地产。 (4)投资性房地产的确认 投资性房地产应当能够单独计量和出售，即投资性 房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业 (企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增 值收益) 2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。

投资性房地产的确认和初始计量(5)投资性房地产的初始计量 企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际 成本进行初始计量： 1.外购的投资性房地产.对于外购的投资性房地产， 只有在购入房地产的同时对外出租(自租赁之日起， 下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性 房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、 相关税费和可直接归属与该资产的其他支出。 2.自行建造的投资性房地产.企业自行建造(或开发， 下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成 (既达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或 用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投 资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由于 建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要 支出构成。 3.以其他方式取得的投资性房地产

投资性房地产取得的会计核算(与固定资产取得相同) 借：投资性房地产 贷：银行存款等账户

投资性房地产后续计量会计核算(1)投资性房地产的后续计量可以采用成本模式和公允价值模 式。 (2)企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量， 也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但 是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续 计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定， 对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值 迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 对投资性房地产计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产后续计量会计核算二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 连接《企业会计准则第3号——投资性房地产》PPT 3 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产 计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性 房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价 值与原

账面价值之间的差额计入当期损益(公允价 值变动损益)。投资性房地产取得的资金收入确认 为其他业务收入。 (1) 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其 账面余额的差额： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 (2)公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分 录。

投资性房地产后续计量会计核算三、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式 的，应当作为会计政策变更处理，将计量模 式变更时公允价值与账面价值的差额，调整 期初留存收益(未分配利润)。已采用公允 价值模式计量的投资性房地产，不得从公允 价值模式转为成本模式。

投资性房地产的转换房地产的转换形式及转换日 房地产的转换，实质上是因为房地产用途发生改变 对房地产进行重新分类。企业有确凿证据表明房地 产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将 投资性房地产转换为其它资产或者将其它资产转换 为投资性房地产： 1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自 用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自 用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳 务或者经营管理的日期。 2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发 企业将其持有的开发产品以经营租赁方式出租，存 货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转 换日为房地产的租赁期的开始日。租赁期开始日是 指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

投资性房地产的转换3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。 既原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房 地产改为出租，固定资产或土地使用权相应地转换 为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期 开始日。 4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。既原 本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产 用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房 地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停 止自用后确定用于资本增值的日期。

投资性房地产转换的会计核算(一)在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后 的入账价值： 1.作为存货的房地产转换为投资性房地产，应按其转换日的账面 余额 借：投资性房地产 贷：开发产品等账户 2.将自用的房地产转换为投资性房地产： 借：投资性房地产 累计折旧 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 3.将投资性房地产转换为自用时： 借：固定资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 贷：投资性房地

产 累计折旧

投资性房地产转换的会计核算(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换价 值作为转 换后的入账价值。 1.投资性房地产转换为自用房地产时，应以转换日 的公允价值作为其账面价值，公允价值与原账面价 值之间的差额计入当期损益。 借：固定资产 贷：投资性房地产 公允价值变动损益 2.自用房地产或存货转为采用公允价值模式计量的 投资性房地产的，按当日其公允价值计价。 如果原账面价值大于其公允价值的，计入当期损益 如果原账面价值小于其公允价值的，其差额计入所 有者权益

投资性房地产处置的会计核算企业出售、转让、报废、毁损投资性房地产时，应 当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额 计入当期损益。 (1)采用成本模式计量： 收到处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 转销投资性房地产时： 借：投资性房地产累计折旧(摊销) 其他业务成本 贷：投资性房地产

投资性房地产处置的会计核算2.采用公允价值计量模式： 收到处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 转销投资性房地产时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——×××(成本) ——×××(公允价值变动) 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业 务收入： 借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入

投资性房地产的披露企业应当在会计报表附注中披露与投资性房地产有关 的信息。 (一)应披露的内容 投资性房地产的种类、计量模式以及处置、转换。 (二)披露的主要内容 1.基本信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式。 2.采用成本模式的信息：投资性房地产的折旧或摊销， 以及减值准备的计提情况。 3.采用公允价值模式的信息：公允价值的确定依据和 方法，以及公允价值变动对损益的影响。 4.处置与转换的信息：转换的情况、理由，以及对损 益或所有者权益的影响；当期处置的房地产及其对 损益的影响。

思考题

1.从严格划分投资性房地产范围这个角度，结合“资料 一”,“资料二”和“资料三”你能看出昆百大在执行 新准则后是如何在2007年中报和年报中划分投资性房 地产的吗？请以质疑的思维方式和职业判断能力，谈谈 你对昆百大这一行为的看法(思考提示：从对公司以后 年度利润及股东权益的影响这个角度分析)